Je společenství vlastníků jednotek pasivně legitimována ve sporu z imisí pokud tyto mají svůj původ ve společných částech domu? Právě tuto otázku řešil Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2545/2025, ze dne 14. 1. 2026.
Podle právního názoru Nejvyššího soudu vlastník jednotky se může zápůrčí (negatorní) žalobou podle § 1013 odst. 1 o. z. bránit před imisemi i proti společenství vlastníků jednotek, vycházejí-li imise ze společných částí domu. Mají-li tedy imise svůj původ ve společných částech domu, je dána pasivní legitimace SVJ jako osoby odpovědné za jejich správu. Samotná existence vnitřních mechanismů SVJ (vč. § 1209 o. z.) nevylučuje soudní ochranu vlastnického práva.
Domáhá-li se žalobce jako vlastník nemovité věci ochrany proti imisím, je třeba žalobní návrh formulovat tak, že žalovaný je povinen zdržet se všeho, co působí, že konkrétní imise (zde vlhkost) vnikají z jeho v žalobě specifikované nemovité věci na nemovitou věc žalobce. Jestliže soud zjistí, že v konkrétním případě jde o vnikání imisí v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezující obvyklé užívání nemovité věci, žalobě vyhoví; v odůvodnění rozsudku pak vyloží míru imisí, která je v dané věci přiměřená místním poměrům, a míru imisí v dané věci zjištěnou.
Se zřetelem ke specifikům bytového spoluvlastnictví lze ve sporu z imisí mezi vlastníkem jednotky a společenstvím vlastníků, popř. mezi vlastníky jednotek navzájem, uznat za náležité označení „nemovité věci“, ze které imise vychází (a obdobně i „nemovité věci“, na kterou imise vniká), i označení určité (reálně vymezené) části domu (např. střecha, chodba, schodiště, sušárna, byt ve smyslu prostorově oddělené části domu apod.), a to bez ohledu na to, že nemá charakter samostatné věci v právním smyslu. Takové označení přitom musí být dostatečně přesné tak, aby příslušnou část domu bylo možné přiřadit k odpovědnostní sféře buď konkrétního vlastníka jednotky, nebo společenství vlastníků.
V posuzované věci formuloval žalobce žalobní návrh tak, že žalovaný je povinen „zdržet se veškerých zásahů do (jeho) vlastnického práva…, a to pronikáním vlhkosti do předmětné jednotky, kdy tato (vlhkost) má původ ve sklepních prostorách na adrese XY …“. Lze mít za to, že žalobce uvedeným požadavkům dostál, pokud jde o identifikaci označení „nemovité věci“, ze které imise vychází (sklepní prostory na adrese XY), i pokud jde o stanovení povinnosti zdržet se přesně vymezeného rušení (pronikání vlhkosti). Pokud je žaloba koncipována jako žaloba směřující na zdržení se zásahu, pak se po žalobci nepožadují (a neukládají žalovanému) žádná konkrétní opatření, výběr přiměřených opatření je přenechán žalovanému.
