Nejvyšší soud se ve svém zásadním rozhodnutí č. j. 24 Cdo 81/2026-76, ze dne 9. 4. 2026 zabýval otázkou, zda absence určení kupní ceny nemovité věci, způsobuje bez dalšího neplatnost kupní smlouvy a dospěl k závěru, že nikoli, pokud je ve smlouvě výslovně ujednána její úplatnost.
Nejvyšší soud a odvozeně i katastr nemovitostí přistupovaly v minulosti k výkladu ustanovení o podstatných náležitostech kupní smlouvy (na nemovité věci) převážně formalisticky a v případě absence určení kupní ceny dovozovaly rovnou neplatnost kupní smlouvy.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu (č. j. 24 Cdo 81/2026-76, ze dne 9. 4. 2026) se však od dosavadního formalistického výkladu odklonilo a jako zásadní určovatel pro platnost právního jednání zvolilo princip autonomie vůle stran smlouvy. V souladu s tímto principem podle Nejvyššího soudu platí, že pokud smluvní strany výslovně projevily svou vůli uzavřít úplatnou kupní smlouvu, avšak bez určení kupní ceny, je nutné na takové právní jednání hledět jako na platné.
Pouze takový výklad naplňuje požadavek obsažený v § 574 o. z., podle nějž je na právní jednání třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. Zákon totiž nezakazuje, aby smluvní strany uzavřely kupní smlouvu bez ujednání určité výše kupní ceny a zároveň nestanovuje výjimku z pravidla přiměřeného použití úpravy koupě movité věci podle § 2131 o. z. na věci nemovité.
Pro určení výše kupní ceny se v takovém případě (kdy v kupní smlouvě byla sjednána úplatnost, avšak nikoli kupní cena) uplatní § 2131 o. z., který upravuje přiměřené použití úpravy koupě movité věci na koupi věcí nemovitých a podle něj přiměřeně § 2085 odst. 2 o. z., který upravuje určení kupní ceny prodávané věci při absenci jejího ujednání. Za ujednanou pak platí kupní cena, za niž se srovnatelná nemovitá věc v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává.
Katastr nemovitostí je v uvedeném případě povinen zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí provést i na základě kupní smlouvy (jako podkladové listiny), která neobsahuje ujednání o výši kupní ceny. Pro období po zápisu vlastnického práva pak katastr nemovitostí nemá k dispozici zákonem svěřené prostředky pro zjišťování skutečné výše kupní ceny a toho, zda a v jaké výši byla uhrazena.
Vzhledem k velmi aktuálnímu tématu týkajícímu se problematičnosti přístupu široké veřejnosti k dokumentům vloženým do katastru nemovitostí, které mohou mnohdy obsahovat citlivé údaje, lze závěry předmětného rozhodnutí Nejvyššího soudu promítnout do nově uzavíraných kupních smluv a vyhnout se tak zveřejnění údaje o kupní ceně, za níž byla konkrétní nemovitost prodána, v katastru nemovitostí.
